Les bailleurs sociaux ont pour vocation à construire et gérer des logements sociaux. Cependant, ils peuvent aussi disposer de parc non social relevant de la règlementation sur les loyers libres.
A la RIVP, sur près de 53.000 logements (fin juin 2017), 38.400 sont des logements sociaux au sens de la règlementation.
Une réglementation très stricte
Les logements sociaux sont des logements construits grâce à des aides de l’État ou des collectivités locales sous forme d’avantages fiscaux, subventions et prêts à taux privilégiés. Ces logements ont pour objectifs de loger les personnes aux revenus les plus modestes.
La gestion des logements sociaux est encadrée par une réglementation très stricte. Pour être compté parmi la grande famille « HLM », un immeuble doit :
– Faire l’objet d’un agrément de l’État.
– Être financé à l’aide de fonds publics.
– Faire l’objet d’une convention signé avec l’État qui définit notamment le loyer plafond.
Les attributions de logements sociaux sont strictement encadrées par le code de la construction et de l’habitat. Les candidats doivent notamment :
– Être en règle sur le territoire national,
– respecter les critères de ressources correspondant au régime juridique du logement.
Le loyer est encadré et les locataires les plus fragiles peuvent obtenir des aides versées par la CAF (APL) pour couvrir tout ou partie du loyer.
Le loyer est payable à terme échu ce qui signifie que le locataire doit s’acquitter du paiement de son loyer à la fin du mois.
Enfin, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux s’il respecte son contrat.
Les différents types de logements
Les différents types de logements sociaux en fonction des ressources
Il existe aujourd’hui 3 principaux types de logements sociaux qui se différencient par leur mode de financement.
À chaque financement correspond :
– un niveau de prêt.
– un niveau de loyer.
– et un plafond de ressources à respecter pour accéder au logement.
Dans chaque immeuble, on peut retrouver les 3 catégories. Il n’y pas de différence en termes de prestations dans les logements entre ces 3 modes de financement.
Les logements de la catégorie A sont des logements très sociaux dont les loyers sont bas. Ils sont destinés aux personnes cumulant notamment des difficultés économiques et sociales.
La catégorie B correspond aux logements sociaux classiques.
Ceux de la catégorie C sont des logements sociaux de type intermédiaire, destinés aux classes moyennes.
Dans tous les cas, sur le territoire parisien, les loyers proposés sont largement inférieurs à ceux du marché.
Un logement social peut être confié à une association dans le cadre de ses missions sociales, si cette dernière dispose de l’agrément d’intermédiation locative délivrée par la Préfet. Dans ce cas, c’est l’association qui est locataire de la RIVP.
Financement et attribution
Les différents financeurs qui interviennent ont des droits de réservation sur les logements sociaux financés.
Parmi ces financeurs, on trouve :
– L’État (prêts aidés distribués par la caisse des dépôts notamment).
– Les collectivités territoriales (garantie des prêts et financements complémentaires).
– Action Logement (prêts et subventions).
– Le bailleur lui-même sur ses fonds propres.
Les réservataires procèdent à la désignation des candidats (3 par logement sauf situation prioritaire de type DALO) et la commission d’attribution du bailleur attribue le logement.
Au niveau de la RIVP, les droits de réservation se répartissent de la manière suivante :
– Ville de Paris – 59 %
– État – 20 %
– Action logement – 14 %
– Les 7 % restant se répartissent entre les administrations et quelques entreprises
La RIVP ne procède à aucune attribution directe de logement et travaille systématiquement en étroite collaboration avec un désignataire ou réservataire.